hợp đồng ủy quyền

Bản chất và rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền bạn nên biết

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền là hình thức khá phổ biến hiện nay nhằm lách luật. Với hình thức mua bán này cả người mua và người bán đều gặp phải một số rủi ro nhất định. Tuy nhiên thiệt hại về tài sản nhiều nhất là ở phía người mua. 

>>  Làm thế nào để kiểm tra tình trạng pháp lý mua bán nhà đất trước khi tiến hành mua nhà?

>>  Một số chính sách mới tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản 2020

Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và Bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả của công việc đó. Ngoài ra, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự.

hợp đồng ủy quyền

Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền (Điểm a Khoản 1 Điều 564). Tuy nhiên, trên thực tế không phải lúc nào quy định này cũng được thực hiện.

Mặc dù việc ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, phạm vi ủy quyền chứ không phải là “sự đồng ý” của bên ủy quyền. Bên ủy quyền phải được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai.

Bản chất của hợp đồng ủy quyền

Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. 

hợp đồng ủy quyền

Các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Chính vì thế nhiều người đã thực hiện việc mua bán nhà đất bằng hợp hợp ủy quyền nhằm trốn thuế. Tuy nhiên cũng chính vì điều đó mà có rất nhiều người đã đứng trước nguy cơ mất nhà bởi hợp đồng chuyển nhượng.

Với hợp đồng ủy quyền, người có nhà đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo. Như vậy trên giấy tờ người mua chỉ là người được ủy quyền chứ không phải là chủ sở hữu hợp pháp theo pháp luật.

Rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà đất

Tình trạng mua bán nhà đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền khá phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn. Đồng thời đây là một loại giao dịch giả để che đậy một giao dịch khác nhằm mục đích trốn tránh trách nhiệm đóng thuế. Tuy nhiên, việc mua nhà đất bằng hình thức này tồn tại khá nhiều rủi ro.

Không có đầy đủ quyền sở hữu bất động sản

Nếu bạn thực hiện việc mua bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền thì bạn sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu bất động sản đó. Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.

hợp đồng ủy quyền

Tương tự, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp giấy chứng nhận theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với bất động sản nếu như bên bán có ủy quyền.

Ngoài ra, khi thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền, người mua phải báo cho bên ủy quyền, tức là không được tự do thực hiện các quyền này. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày ký.

Có thể mất trắng nhà, đất đã mua

Bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định. Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.

 

hợp đồng ủy quyền

Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác. Ngoài ra người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.

Không được Nhà nước bồi thường nếu đất bị thu hồi

Căn nhà hay mảnh đất bạn đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường nếu bạn mua bán bằng hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên giấy chứng nhận mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 

hợp đồng ủy quyền

Trường hợp sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng bất động sản theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

Để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán bằng hợp đồng ủy quyền người mua cần hết sức cẩn trọng. Vì việc ủy quyền lại cho dù đúng bản chất cũng dễ gặp rủi ro. Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu. Tốt nhất bạn không nên sử dụng hình thức này khi mua nhà đất.

Địa ốc An Phát

>>  5 cách giúp kiểm tra quy hoạch chính xác nhất

>>  Vi bằng là gì? Những thông tin về vi bằng bạn cần nắm trước khi mua bán nhà đất

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Call Now Button

Đăng ký nhận tư vấn